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- ■ 上海公示租赁管理办法征求意见稿
- 发布日期：
- 2011-04-11
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上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(以下简称《租赁管理办法(征求意见稿)》)11日正式向社会公示。办法规定，不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住，承租的人均居住面积不得低于5平方米。
《租赁管理办法(征求意见稿)》共31条，重点对居住房屋出租条件、租赁双方当事人权利义务及相关主体行为规范等方面作出更明确的规定，比如规定限制随意调整租金、明确租赁保证金的收取金额、维护承租人的续租优先权、强化房屋租赁登记备案等。
为保护租赁当事人权益，《租赁管理办法(征求意见稿)》针对实践中出租人单方面提高租金的问题，规定居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。
该办法对于合同期满后出租人不再继续出租的也作出明确规定，以维护承租人的续租优先权。规定称应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。
对于房屋租赁登记备案，中国住房和城乡建设部2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》对此作了更为严格的规定。据此，《租赁管理办法(征求意见稿)》明确居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
出租房屋结构及附属设施设备是否安全、是否具有基本的生活条件，关系到承租人的人身和财产安全。同时目前房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但影响了相邻业主权益，而且还存在着一系列治安、消防等隐患。《租赁管理办法(征求意见稿)》针对房屋租赁中普遍存在的随意分割搭建、改变房屋原始设计功能、租住人口过多等问题，严格了出租条件、加强了租赁管理。比如严格规定出租房屋的客体条件。房屋结构及附属设施应安全并具备必要的生活条件；出入口、通道等应符合治安和消防规定。违法建筑、危险房屋不得出租。
该办法还明确以原始设计用于居住的卧室为最小出租和转租单位，不得擅自分隔、搭建后出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房间不得用于居住出租。而根据中国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合上海近几年房屋租赁管理工作的实际情况，对人均承租面积标准也进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。
此外，新办法还强化租赁管理责任。明确在同一物业管理区域内，出租人出租房屋的租住人员在15人以上的，或者单位承租供职工集中居住的，应当建立由公安机关统一印刷并免费提供的出租房屋租住人员信息登记簿。而为方便出租人出租房屋，增强居住房屋租赁管理，《租赁管理办法(征求意见稿)》鼓励专业代理经租机构开展代理经租业务，并对代理经租机构应当具备相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度作出了明确规定。
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