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- ■ 首套房贷利率上浮 或逼出东营楼市拐点
- 发布日期：
- 2011-10-23
- 文章来源：
- 黄河晚刊
- 文章编辑：
- 上海厂房网
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不管是局地突围还是全局战略，东营楼市刚刚过去的“金九银十”战绩一路捷报，很有些大牛市的意味。
如今“银十”还没有走到月末，房贷利率端起一盆冷水迎头浇了下来，像是把楼市从这个略带凉意的晚秋一下送进了寒冬。银行首套房贷利率从七折优惠一路上扬到现在的1.1倍，首套房贷执行基准利率也已不存在。
整个2011年，受国家金融政策的影响，各家银行都收紧了住房贷款的贷款规模。贷款时间长、排队等放款现象已经成为贷款的一种常态。然而，针对个别人群的贷款政策，如果流动性继续收紧、银行无贷可放的话，或许在几个月后房贷还会收紧。
利率上调，众多刚性需求一下子内牛满面。利率上浮，意味着他们要比原来多交付近10万元贷款利息，才可以“居者有其屋”。
但这或许是一个信号，或将进一步抑制购房者的需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。
房贷利率普涨5%至10%
对申请房贷的市民来说，从七折、八五折到无折扣，再到1.1倍，让他们更深地体味到购房的艰难。
10月20日，记者以购房者身份咨询了东营市工商、建设、农业及中国银行等负责房产信贷业务的部门，获悉当前各大行的贷款政策，已经全部“零优惠”。四大国有银行中只有工商银行东营分行首套房贷利率仍然是基准利率。上午10时，记者从工行负责信贷业务的工作人员处证实，目前，工行首套房贷利率仍然执行基准利率，没有上浮。
其他三大国有很行都有不同程度的利率上调。农业银行东营支行的工作人员告诉记者，农行在此之前首套房贷就执行基准利率上浮10%的政策；中国银行东营分行的首套房贷利率也已经上浮10%；作为市“房贷老大”的建设银行，此前曾经领头上调房贷利率，但这次建行首套房贷利率上浮5%。与此同时，东营20多家股份制商业银行中，半数以上的首套房贷利率已经在基准利率的基础上上浮10%。
50万元房贷20年多还5万多元
相关人士分析，之前首套房贷利率是7折，后来取消了7折利率优惠，到现在变成执行基准利率的1.05到1.1倍，这意味着实际支付的利息成本增加了 30%至40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用较大。
建行东营私人银行财富顾问纪合申为记者算了一笔账，目前已经上浮的首套房贷利率1.1倍，也就是按10%计算，一套贷款50万元20年期的房子，等额本息还款，月供超过 4100元，20年总利息上涨5万多元，相当于加息约两到三次。
中国银行东营支行的相关人员计算的利率增长也与建行差不多。以20年的100万元房贷为例，现行基准利率为7.05%，上浮10%之后利率为7.55%。上浮之后每月多还款429.51元，20年利息增加10.3万元。
涨贷风或将持续到明年一季度
据业内人士分析，“此次调高房贷利率可能抑制部分购房者的需求，目前资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求。”
建行东营私人银行财富顾问纪合申表示，首套房贷利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。以前房地产市场火爆主要是投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但目前正逐渐被挤出市场。虽然个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。
据央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，创21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。
据分析，除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。预计银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。这意味着，银行对于房地产开发贷款将更加谨慎，开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
逼近房价拐点？
首套房贷利率上调对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到刚需客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制。
分析师认为，作为典型的三四线城市，东营的楼市状况相对泡沫较少，但是大的趋势已经不可逆转，本地银行的资金短缺也很严重，上调房贷等贷款利率可能性也存在。
业内人士表示，全国包括东营在内，银行房贷利率在接下来的年末几个月里还有提高的可能，虚高房价也会随之下跌。首套房贷利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。因为一年一度住房按揭贷款合同的调整又将开始。至于利率什么时候调整、上调多少要根据本次首套房贷款利率上调后的市场反应及政策延续性来决定。
房贷的紧缩放款，将会在一定程度上影响楼市波动。因为毕竟贷款资金不到位，购房者心理压力陡增，对购买房产的疑虑增加，影响房产价格和成交量。从东营近期楼市价格和成交量上看，市区房产价格基本保持了稳定不动，而交易量与往年相比大幅减少。
一位地产销售人员向记者透露，与前段时间相比，楼市人气急转直下，商业银行贷款政策的变化对于开发商售房影响不小。贷款困难，让市民的相对购买能力降低，不得不暂缓购买计划。而且，那些具有购买能力的市民观望心态更浓，转为持币待购。
贷款购房者如何应对？
在此种情况下，贷款购房者如何应对？建行私人银行财富顾问纪合申给出了以下建议：
一是延长贷款期限，减少房贷月供压力，缺点是总付利息增多；二是想办法转嫁给“开发商”，要求开发商再给予更加优惠的房价，毕竟现在可选择余地较大；三是增加首付比率，减少月供支出，缺点是首付款压力较大；四是选择利率暂时不上浮的银行，或者尽量多用公积金贷款，少用商业贷款；五是选择面积、总价较小的户型，以减少总的还款压力，生活品质不能因为贷款而下降太多；六是年轻人未必一定要立刻购买房产当上“房奴”，其实租房也是一种不错的选择。并且在目前房产闲置率如此之高的情况下，租房居住既是“绿色的”，又是“低碳的”，又何尝不是一种生活方式呢？
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