今年以来，严厉的调控政策在上海楼市中凸显效应。低迷的市场成交下，以往活跃的二手房中介们陷入了门可罗雀的尴尬。

11月28日，易居中国宣布与21世纪中国不动产签订投资条款书，将以37.3%的持股比例成为21世纪中国不动产第一大股东，宣告房产中介行业开始了大手笔的整合。和以往简单地“高峰时开店，低谷时关店”不同，这个冬天来临的时候，房产中介们正各显神通，逆境求生。

在汉宇地产七宝万科分行，记者见到了从事房地产中介近十年的高级经理付娟。一间近50平方米的中介门店内，只有她与另外4名业务人员在，而高峰时候，8个业务员也忙不过来。“上个月，我们门店只成交了一套二手房。”付娟说，现在市场不好，很多年轻人都不愿意做房产销售了，像这样一间门店，4个业务员已足以应付现有业务。

来自上海中原研究咨询部的一份市场调查报告显示，目前沪上二手房买家对于房价下跌的预期日渐增强，他们一方面停止交易谈判，另一方面加大砍价幅度。

付娟说，七宝万科城市花园一套70多平方米的两室户，市场好的时候要卖到160至170万元，现在大概在140万元左右，但多数买房者目前的心理预期在120万至130万元。由此可见，目前二手房10%左右的降幅还不足以令有实际需求的购房者立即下单，对于这种并不在市中心的房源，一般的买家预期要降20%-30%才肯出手。

10月中下旬以来，外郊环如嘉定、松江、青浦的几个地铁沿线新盘纷纷开始降价跑量。二手房价则没有相应降低，以至于这些板块一二手房价格倒挂现象十分明显。在这种情况下，一些刚需购房者面临两种选择，一是住得远点，在外围区域购买新房；二是考虑到交通方便，在市中心购买二手房，而且现在也有一定议价空间。由此陷入心理拉锯战，继续观望。

买房观望的同时，二手房卖家似乎也不急着抛售。与新盘开发商需要跑量回笼资金不同，二手房卖家通常是个人，短时期内并不存在资金问题。因此在遇到市场行情不好的时候，往往可以暂时不卖或者转卖为租获取短期利益。中原地产南丹分行经理沈毅告诉记者，在徐家汇(002561,股吧)地区，卖家即使在市场不景气的情况下，议价空间也比较小，通常大标的的房子仅在5%左右。只有一些小标的的老公房，如果是业主需要卖旧买新的话，议价空间能达到10%左右。

买方观望，卖方不急，形成了二手房市场成交惨淡的僵局。

不过，付娟对于门店的发展前景并不悲观，反而笑着说，这样的调控或许可以给房产中介带来一些业态上的转型，从而获得更多市场机会，“现在，我们已经主抓一手房代理业务了！”10月份，汉宇万科分行的营业收入中，已有90%来自一手代理业务。

在目前二手房成交持续低迷、外围新盘又不断发出降价讯号的情况下，沪上一些中介公司不约而同选择了拓展“一手房销售代理”业务，来弥补二手房盈利方面的缺口。

汉宇地产方面表示，汉宇目前70%的营业收入来自一手代理的佣金。中原地产南丹分行表示，一手代理业务收入已占总营业收入的80%以上，二手房业务仅占10%。太平洋(601099,股吧)房屋南丹分行的业务员也表示，如今一手新房的代销量已经占到总业务量的一半左右。

“中介公司在代理一手房源时充当的角色，实际上就是开发商所聘请的代理分销机构。”中原南丹分行经理沈毅说，中介公司一般是通过销售房屋，赚取开发商的单方面佣金。汉宇万科分行经理付娟告诉记者，一般开发商在楼盘销售的时候，会聘请一家销售公司在售楼处进行直接销售。市场好的时候，一些大的开发商通过售楼处直接销售的方式就可以消化掉房屋存量，无需房屋中介公司代销。而现在市场不好时，很多开发商会主动与大的中介公司寻求合作。

这是因为，通常二手房屋中介手上拥有比较稳定的客户资源。售楼处销售往往只能通过广告方式静态推销，坐等客来，而中介销售可以主动出击，根据客户需要推荐合适楼盘，针对性更强，推销方式灵活，成功率更高。

中介公司对于不同新盘促销信息的获取也十分快捷。眼下，开发商不到开盘日，一般不会明确售价和具体折扣方式，而中介公司通常能提前获取信息，将优惠信息第一时间告知客户。有的中介公司还可以组织车辆带客户看房，在一天之内看完符合客户定位的多个楼盘，更为省时。

据了解，中介公司的代理销售佣金比例一般在1%-3%之间，根据销售数量确定佣金比例，销售越多，金额越大，佣金比例也会相应提高。

　　租赁市场趋于活跃，淡季成交量出现上升

尽管今年以来一二手房交投低迷，但租赁市场反而趋于活跃，不仅租金看涨，原本是租赁淡季的10月份，还出现了淡季成交量上升的现象。

这与当前市场上二手房的“转售为租”有一定关系。限购政策下，一些原本打算出售二手房的卖家因为一旦售出房源后，将无法再购置新的房源而开始惜售；有的卖家因为价格没有达到心理价位，也情愿待价而沽。记者从上海中原地产万体馆分行了解到，万体馆板块的“汇翠花园（资料、论坛)”，有一业主挂出一套要价500万元的房源，但一直无人问津，最终选择了以9000元/月的价格出租。“永新花园”有一套总价500万元的房源，挂牌已有半年时间，面对当前低迷市场，业主仍不愿做分毫让步。从买家方面来看，由于市场存在房价下跌预期，一些购房者选择暂时租房，等待合适的买房机会，也催生了不少市场需求。

还有一个重要原因是因为以前楼市成交活跃的时候，中介公司的主要精力都放在利润较大的买卖市场，如今二手房买卖生意难做，所以对租房市场的关注度开始提升。“11月份以来，我们门店的二手房买卖为零，倒是租赁业务成交了3笔。”中原地产中山公园分行一名工作人员说。据中原地产介绍，今年以来该公司的租赁交易大幅超过买卖交易，买卖租赁比月度平均值为1:2.1，10月份达到1:2.8，11月上半月买卖租赁比重更是高达1:3.2。

不过，租赁业务虽然容易开展，但佣金回报偏低，而且也受季节因素影响，仍不足以成为中介公司摆脱逆境的有效手段。一些大的中介机构，更愿意在一手分销方面取得进展。与此同时，也有不少机构看中了逆势带来的商机，正通过资本运作，寻求规模扩张。

以最近易居中国和21世纪中国不动产的联姻为例。一边，是在国内29个区域拥有接近1500家门店的21世纪中国不动产，在二手房买卖业务萎缩的时候，正在追求三大融合：一手销售和二手销售的互动融合，特许与直营连锁的互动融合，线上与线下的互动融合。低谷下的扩张，收购更多的直营区域，需要资金；运营模式的变革，也需要整合资源。另一边，易居中国不仅看好中国二手房市场，且手里握着雄厚的资金，还拥有领先的电子商务平台和新房代理资源。因此，在多个交叉点，双方一拍即合。

多年以来，二手房中介给社会的印象，一直是多、小而且乱。也许通过本轮调控，我国二手房经纪机构的格局将发生重大变化。房地产中介市场真正被一些有实力、有品牌的企业引领，也将是一件有利于行业健康发展和消费者的好事。(作者：张奕 田宇 ) (本文来源：解放网-解放日报 )