6月25日,上海联合产权交易所挂出一则股权出让公告,宝钢集团将其名下子公司上海庆安置业有限公司70%股权及相关债权以挂牌形式出让,挂牌价格约44176.9万元。
挂牌公告称,标的公司为房地产开发企业,目前正在开发杨浦区新江湾城相关地块项目,占地面积60449.4平方米,已取得房地产权证,但尚有10%土地转让款(1616.94万元)未支付。
根据记者获得的地块资料显示,此次出让的新江湾城土地为新江湾城431街坊/1/3丘地块,地块面积60449.4平方米,属于居住用地,土地使用权70年,规划建筑面积约5.8万平方米,限高24米。
该块土地原属于空军江湾机场留用土地。此前,上海庆安置业有限公司与土地使用权所有方签订出让协议,以公告内容来看,当时土地出让价格为16169.4万元。
事实上,这一项目并非第一次出现在产权交易市场上,2007年12月21日,该项目与宝钢另外28项非核心资产同时打包出售,但最终并未成交。
可以看到,与2007年底项目首次挂牌时相比,出让价格已经大幅度升值。当初公司净资产评估价格仅为18654.99万元。而到此次挂牌资产重估后,其净资产价格已经上涨至38477.71万元,增值额超过了100%。
交易所公告显示,标的公司其他两方股东已与出让人签订三方协议,表示愿意以上述70%股权的最终成交价格为依据,向最终受让人出让其持有的30%股权,同股同价。标的公司其他两方股东转让30%股权的同时,亦转让截至目前其对标的公司所持的债权161.65万元。
这就意味着某一开发商一旦获得这一挂牌交易股权,实际上可以以相应价格获得项目公司100%股权。以目前挂牌价格计算,公司全部股权(包括债权)价格55720.2万元。加上尚未支付的土地款以及小股东债权,不考虑其他增值费用的情况下,获得土地全部费用在57498.8万元左右,折合土地楼板价接近1万元/平方米。但就是这一价格,也远远低于2007年10月仁恒地产在新江湾城D3地块公开出让时,创下的2万元/平方米的天价楼板价。由于此后新江湾再无新地推出,仁恒天价纪录也延续至今。